【日本留学单身公寓】与日本公寓销售相关的税金！减税制度和税制要知道

2019-12-23 10:48

即使您可以成功出售公寓，也要等待一份大工作。也就是说，要对公寓销售征税。您必须提交纳税申报表并缴纳税款。这次，我将解释与公寓销售有关的税收制度和减免制度。

*有关出售公寓时如何计算“转让所得税”的详细信息，请参阅“ 与公寓销售有关的税！关于如何计算转让所得税的全面评论 ”。

1不需要支付转让取得税时

1-1转让所得税

转让收入税是对公寓的转让收入征收的税。简而言之，转让收入是当您出售公寓的价格高于购买公寓时出售公寓的“利润”。您必须计算此利润的税额。顺便说一句，税收适用于通过出售公寓获得的利润，因此，如果在出售时没有利润，则基本上没有转让所得税。

1-2出售公寓时如果没有转让购置税怎么办？

基本上，如果满足以下条件，将不收取转让购置税。

①公寓的销售价格低于购买价格

②公寓的销售利润不到3,000万日元+管理费用

不要忘记，如果您以高于购买价格的价格出售公寓，或者出售时获得超过3000万日元的利润，则赚取巨额利润将获得转让税。

1-3如果出售公寓时发生损失

如果出售共管公寓而遗失，则将被从所得税和居民税中扣除四年（扣除转移损失结转额）。

如果您有权结转转移损失

截至出售当年1月1日，您拥有该公寓5年以上。您在出售时有

抵押权，余额超过了出售价格。

不出售给有特殊关系的父母，子女或夫妇

如果满足年收入不超过3000万日元的

条件，则贷款的转移损失或剩余债务以年额较小者为准它将从您的收入中扣除，您的所得税和居民税会更便宜。

2出售住宅公寓时的减税制度

2-1 3000万日元的特殊扣除例外

如果您实际出售所居住的住宅，则可以从转让收入中扣除3000万日元。：特别扣除额3,000万日元）。此外，无论您的年龄如何，都可以进行此扣除，因此您可以扣除短期和长期转移收入。

2-2为了适用3000万日元的特殊扣除例外

3,000万日元的特别减免申请是在出售公寓后一年的最终纳税申报表上提出的。提交最终纳税申报表，并附上“转帐收入明细（附在最终纳税申报表和计算表上）”。但是，填写转帐收入细目很复杂，因此，如果您自己写起来很难，建议在出售时咨询房地产公司或税务会计师。

2-3不能使用3000万日元的特殊扣除除外时

请注意，如果满足以下条件，则不能使用3000万日元的特殊扣除额。

①对手出售公寓的情况下，如亲戚

，去年，谁卖②公寓，如果你在去年之前使用30000000日元扣除

③我的主页Kaikae和，盈亏全部或结转扣除在我家的资本损失的特殊情况下的应用如果您收到

如果公寓④销售，（是属第三年的12月31日向以外的到期日期的年份）超过三年不住

请放心，除非有特殊情况（例如，如上所述向亲戚出售商品或多年未使用它），否则您将获得扣除。

3房屋贷款税减免和3000万日元的特别扣除

3-1不能使用抵押税减免额特别扣除3000万日元

如果您使用3000万日元的特殊扣除例外出售公寓，则当您在销售年度内及之后的两年内购买房屋时，将无法使用抵押税减免。如果您打算出售公寓并购买房屋，则需要考虑是否使用3000万日元的特殊扣除额或抵押税减免。

如果您想同时使用3000万日元的特殊扣除额和抵押税减免，那么租用三年的房屋（包括房屋出售的年份）就没有问题。但是，房地产价格可能在三年内发生较大变化，因此通常不建议使用所有减税系统。

3-2最好使用3000万日元的特殊扣除

如果与抵押税减免相比，最好使用这笔3000万日元的特殊扣除额，那就是以下情况。

（1）当要购买的房屋是二手房（个体卖方）时（可以减免抵押税）在

（1 ）的条件下，抵押税减免的最高扣除额为200万日元。如果使用3,000万日元的特别扣除额，那么如果扣除额较大，请使用该扣除额。

转让收入税如下时，可使用3000万日元的特殊扣除额

：短期转让收入：约505万日元以上

长期转让收入：约985万日元以上

（2）如果要购买的房屋是法人卖方的新房或二手房（可以减按揭税）

，则在（2 ）的条件下，最高抵押贷款扣除额为400万日元。如果您使用3000万日元的特别扣除额，那么如果扣除额较大，就可以使用它。

转让收入税如下时，可使用3000万日元的特殊扣除额

：短期转让收入：约1,010万日元以上

长期转让收入：约1,970万日元以上

3-3如果您拥有公寓超过10年，则会进一步扣除税款

如果您出售公寓的时间超过10年，则可以免除转让所得税，并可享受3,000万日元的特殊扣除。出售拥有超过10年的公寓时的转让所得税的计算公式（转让收入3000万日元）x 0.14（*所得税10％+居民税4％）x 0.021（重建特别所得税2.1％）

*转让3,000万日元不到6,000万日元的情况下的纯收入

如果公寓的持有期超过5年，则将是长期转让收入，因此将计算出转让收入x 0.2％（*所得税15％+居民税5％）。从那时起，将对3,000万日元的特别扣除额和持有10年公寓的税收减免（-6％）。

4出售公寓时的消费税

4-1出售公寓有消费税吗？

如果您出售自己的家庭公寓，则无需缴纳消费税。但是，出售个人资产（如投资公寓）将产生消费税。因此，出售公寓进行投资时必须谨慎。消费税仅适用于建筑物。出售投资共管公寓时，如果销售额为3500万日元，土地为2000万日元，建筑物为1500万日元，则消费税仅适用于建筑物1500万日元。

4-2出售房屋要缴纳营业税的支付方式

如果您在出售公寓时收到消费税，则根据卖方的情况决定是否支付消费税。另外，由于副业，您的收入已经超过1000万日元时，一定要缴纳消费税，所以不要忘记。

<缴纳消费税的条件>

场合如果不需要缴纳消费税如果

两年前的应税销售额（工资和税金以外）为1000万日元以下

场合缴纳消费税时如果

两年前以外的应税销售额（工资和税金以外的收入）超过1000万日元

→将在明年的最终纳税申报表中准备消费税。

5小结

出售住宅公寓时，别忘了在大多数情况下将适用3000万日元的特殊抵扣。但是，如果满足某些条件，则不适用。另外，由于公寓投资等副业而收入超过1000万日元的人，在出售时要缴纳消费税。请注意，以后忘记付款会很麻烦。