投资日本房地产贷款有什么好处？抵押贷款和利率准则的差异

 　　投资日本房地产贷款的知识对于房地产投资非常重要。投资性房地产贷款具有许多优势，如果使用得当，它们还可以提高获利能力。

　　因此，让我们加深对与房地产投资密不可分的房地产投资贷款的了解。我们将介绍一些基本知识，例如投资房地产贷款的优缺点，与住房贷款的区别，利率准则以及贷款执行流程。

　　什么是投资房地产贷款？

　　投资性房地产贷款是与房地产有关的贷款，用于投资目的的房地产。它由大型银行，区域性银行和信用合作社等金融机构处理，并且通常用“公寓贷款”之类的名称来称呼。

　　此外，我们可能会使用可用于一般业务的“适当贷款”作为投资房地产的贷款。

　　另一方面，“住房贷款”用于自己的住宅。

　　由于不同的投资目标，抵押不能用于投资物业。

　　投资性房地产贷款与抵押贷款之间的差异

　　当涉及房地产贷款时，用于购买房屋的“住房贷款”是众所周知的。但是，“投资性房地产贷款”和“住房贷款”之间的区别很大，即使它们是用于购买房地产的相同贷款。

　　首先，让我们比较清单中投资房地产贷款和抵押贷款之间的差异。

	投资房地产贷款	房屋贷款
目的	用于购买投资房地产以获取对第三方的贷款收入的资金	为自己或亲戚居住而购买房地产的资金
还款资金	租金收入	承包商的个人收入，例如工资收入
考试内容	承包商的属性和所购财产的获利能力	承包商属性
利率	由于是商业贷款，因此利率高于住房贷款。	利率相当低，因此各种属性的人都可以购买对他们的生活至关重要的房屋。
贷款额度	与抵押贷款相比，您可以获得的贷款额可能更多，这取决于属性，房地产投资表现和房地产评估而有很大差异。	这取决于属性， 通常是年收入的5至7倍。
年龄限制	20岁以上许多 金融机构未指定上限 根据房地产投资和房地产抵押品评估的表现，即使您70岁以上，也有可能融资	许多金融机构的年龄在20至70岁之间

　　检验内容的差异

　　检验内容的房产是用于判断使用贷款人的还款能力的指标。具体来说，房产是根据职业，年收入，就业地点，就业类型，持有的资产，服务年限，家庭结构等来判断的。

　　与仅通过承包商的属性进行检查的住房贷款相反，投资性房地产贷款除属性外还需要进行财产评估检查。由于还款的来源是租金收入，因此企业的盈利能力对于金融机构而言很重要。

　　利率差异

　　由于房地产投资作为一项业务的性质，投资房地产贷款通常设定为比住房贷款更高的利率。考虑到由于利润减少或破产而无法偿还的风险，金融机构对公寓贷款设定了较高的利率。

　　年龄限制的差异

　　与住房贷款相比，投资性房地产贷款的特征在于可以申请的年龄限制的灵活性。

　　从个人工资收入中偿还的住房贷款在达到退休年龄时将用光偿还资源。另一方面，对于投资性房地产贷款，如果您有租金收入，则无论退休年龄如何，都可以偿还贷款。因此，可以说许多金融机构没有明确的上限。

　　但是，在加入“团体信用人寿保险”时必须小心，在这种情况下，保险公司在发生保单持有人的情况下接管剩余的债券。许多金融机构都有年龄限制，例如70岁或更小。

　　投资房地产贷款的好处

　　许多投资者正在积极使用贷款开始投资房地产。让我们解释一下使用投资房地产贷款的好处。

　　可以利用

　　杠杆是“杠杆原则”。一个相对流行的投资术语，它意味着用少量的钱就可以赚大钱。

　　那么，在房地产投资中“发挥杠杆作用”意味着什么？

　　[无杠杆]

　　房地产价格：自有资金1000万日

　　元年租金收入：60万日元

　　收益率：6％

　　[杠杆]

　　房地产价格：自有资金1000万日元+贷款2000万日

　　元年租金收入：180万日元

　　收益率：6％

　　两者的收益率均为6％，金额为1000万日元。但是，通过借入和借贷，实际获得的租金收入从60万日元增加到180万日元。

　　通过以这种方式结合自有资金和贷款来增加利润额被称为“杠杆效应”。

　　您可以将贷款利息用作支出

　　投资性房地产贷款的应计利息可以记录为费用。

　　因为“房地产收入＝房地产收入必要的支出”，所以随着支出的增加，房地产收入可以减少。如果您的收入减少，应纳税额将减少，这将节省所得税和居民税。

　　但是，请注意，贷款的本金不能支销。

　　人寿保险的替代品

　　使用投资性房地产贷款时，您可以购买团体信用人寿保险（团体信用）。如上所述，Danshin是一种保险，在这种保险中，保险公司在保单持有人不太可能发生的情况下将剩余的债券偿还给金融机构。

　　对于幸存的失去亲人的家庭，将保留没有贷款的房地产。您可以保持原状并赚取租金收入，也可以出售并兑现。

　　有些人开始投资房地产而不是人寿保险，说它比一次性人寿保险更有效。

　　您可以随时掌握资金

　　许多投资者敢于借贷购买房地产而留下手头的钱。不使用自有资金购买房地产的方法

　　具有以下优点：

　　应对不可预见的情况加快房地产投资扩张的步伐

　　如果手头有资金，您将为意外情况做好准备，例如由于灾难等突发灾难导致建筑物损坏时的维修费用，以及在出现空缺时桥接资金。

　　同样，如果您想将房地产投资扩展到第二种和第三种情况，那么手头上的资产往往对贷款筛选相对有利。如果您打算扩大自己的资产，那么保留自己的资金可能会加速房地产投资业务的扩展。

　　投资房地产贷款的弊端

　　接下来，让我们讨论一下有关投资房地产贷款的缺点。

　　即使收入下降，贷款付款仍将继续

　　空缺风险与房地产投资密不可分。

　　如果由于某种原因出现空缺，利润将减少。由于租金收入是投资房地产贷款的还款来源，因此，如果出现空缺，将很难偿还贷款，您将不得不从自有资金中提取贷款。

　　如果有临时空缺供迁入，您可以使用自己的资金。但是，如果职位空缺持续了很长时间，并且手头的资金用完了，则最坏的情况下可能会导致个人破产。

　　在购买物业时，重要的是选择租金需求高的物业，建立一个考虑空置风险的余额模拟，并确保您的资金有保证金。

　　现金流量减少

　　在投资房地产贷款的优点部分中，我介绍了一种将房地产价格尽可能多地纳入贷款并从战略上保留自有资金的方法。

　　但是，请注意，如果您误解了财务计划，此方法可能会带来不利。

　　您投入的定金越少，您每月借入的钱就越多，您还清的钱也就越多。随着借款额的增加，支付的利率也随之增加，因此大部分租金收入将不得不用于偿还贷款。

　　结果，现金流量可能会减少，并且每个月手头的利润可能会减少。同样，贷款金额越大，未来利率上升的风险越大。

　　使用投资性房地产贷款时，请制定详细的财务计划，例如设置存款和贷款金额。

　　应计利息

　　如果贷款，您将赚取利息。根据属性，投资房地产贷款通常比抵押贷款具有更高的利率。另外，如前所述，如果未来经济复苏，利率可能会上升。

　　由于贷款的利息部分可以支出，因此可以用作节税措施之一。但是，如果您没有制定考虑到风险的详细财务计划，则可能会在将来给利润带来压力。

　　估计利率和处理投资性房地产贷款的主要金融机构

　　投资房地产贷款由大型银行，区域性银行，信用合作社和信用合作社等金融机构处理。每种都有不同的特征，例如利率和筛选标准，如下所示。

	考试标准	利率
超级银行	相对艰难	约1％至2％（在浮动利率的情况下）
本地银行	利率越低，趋势越严重	约1％至4％（在浮动利率的情况下）
信用合作社/信用合作社*	类似于本地银行	类似于本地银行

　　*信用合作社和信用合作社的业务范围受金融服务局规定的限制。

　　投资性房地产贷款的利率类型

　　投资房地产贷款（例如抵押贷款）具有固定和可变利率。每个的特征如下。

	固定利率	浮动利率
特征	在固定利率特别合同期内，申请时的利率没有波动 ，有些金融机构每月或每六个月复核一次利率，而利率却在波动。	根据金融机构的不同，每月或每六个月检查一次利率，并且利率会波动。
利率	高	低
值得	由于利率是恒定的，因此还款额不会变动，很容易制定还款计划。 没有利率上升的风险。	由于规定的利率较低，因此如果随后没有利率上升，则总还款额将小于固定利率。
缺点	预定利率高于浮动利率	如果利率长期持续上升，则每月还款额可能会增加，总还款额可能会超过固定利率。

　　每个人都有其优点和缺点，因此您的选择将取决于每个投资者的投资立场以及他们承担的风险。

　　另外，尽管可以从浮动利率类型切换为固定利率类型，但是请注意，在固定利率特殊合同期间您不能切换为浮动利率类型。

　　投资性房地产贷款的使用流程

　　在使用投资性房地产贷款执行贷款之前，我将说明流程。

　　初步审查

　　在签订房地产销售合同之前，我们将进行初步检查，以查看该贷款是否可以在金融机构使用。通过提交财产信息和自我介绍材料，金融机构可以审查个人属性，财产评估和所需借入金额。申请人的盈利能力和还款能力将是主要考核点。

　　主要检查

　　初步检查的结果是，贷款专员会在您可以申请主要检查时与您联系。主体检查还需要其他文件，因此请务必仔细检查。

　　从初步检查的申请到完成主要检查可能需要1-2个月。

　　贷款合同

　　如果您通过了主要考试，它将最终成为贷款合同（货币消费贷款合同）。根据检查的结果，贷款金额，利率和贷款期限可能不是您想要的，因此请与负责人联系以了解贷款条件。

　　与贷款合同同时，还签订了抵押财产的抵押合同和集体信用人寿保险合同。

　　贷款执行

　　货币消费贷款协议签订后，贷款金额将在贷款执行日期贷记到贷款用户的银行帐户中。承包商将使用这笔资金购买物业，然后在每个月偿还贷款。

　　使用投资性房地产贷款所需的主要文件

　　介绍使用投资性房地产贷款所需的典型文件。在确认人的属性和评估财产时，两者都是非常重要的文件。如果有任何缺陷，将需要一些时间来审查贷款，因此请确保您拥有所有缺陷。

　　物业概况

　　这是一个文件，其中包含有关财产的信息，例如财产的名称和位置，土地和建筑物的面积，财产的轮廓以及法律法规。

　　租金卷

　　该文件显示要购买的物业中每个居民/租户的租赁状态。列出了合同租金等，用于检查财产的盈利能力。

　　预提税单，最终声明

　　我们将根据上一年的预提税单或最终申报表检查申请人的收入等。不仅需要此人，而且还需要联合担保人的预提税单和最终申报表。

　　房地产登记簿副本（登记证）

　　它由描述房地产位置和所有者的“标题部分”和描述权利关系的“权利部分”组成。您可以向法律事务局申请资助。

　　官方地图

　　它就像一张地图，显示每个土地单位的大致地形，位置关系，土地编号等。可在最近的法律事务办公室获得。

　　物业资料，例如建筑图纸

　　它是描述建筑物的平面图和布局的文档。

　　建筑物确认书（建筑物确认书）

　　该文件证明该建筑物是依法建造的。比尔房地产公司。

　　销售合同（主要检查时必要）

　　该文档描述了买卖双方之间关于适用财产的合同的详细信息。

　　向金融机构投资的房地产贷款主要审查申请几乎与房地产销售合同同时进行。

　　重要事项证明书（主要检查时需要）

　　它与房地产销售合同同时创建，是住宅用地和建筑商解释与房地产有关的重要事项的文件。在进行主要检查时也需要这样做。

　　其他所需文件

　　您还需要身份证，注册印章，印章注册证书，居民卡和保险申请表。