什么是日本的 TOKI（不动产登记），为什么它很重要？

　　什么是日本的Toki（不动产登记）？

　　Toki（登记）是一个记录土地和建筑物信息的系统，由法律事务局管理的tokibo房地产登记簿（登记簿）。日本的每一块土地或建筑物都记录在登记册中，包括其位置、特征和所有者的信息。只需支付少量费用，任何人都可以查看注册表。您还可以从登记处获得土地或财产记录的核证副本。

　　它为什么如此重要？

　　房地产登记系统很重要，因为它提供了土地和建筑物所有权的透明度和记录。为了使财产交易顺利进行，所有权必须明确。房地产登记册提供所有权证据，让买家知道他们是从实际拥有房产的人那里购买房产。

　　房地产交易也记录在登记册中。作为购买过程的一部分，司法书记员会付费在登记册中登记您的所有权。这确立了您与法务局的财产所有权，并有助于保护您作为所有者的权利。

　　与某些国家不同，日本允许外国人自由拥有、购买和出售房产（而不仅仅是持有长期租约）。在财产权方面，日本国民和外国人没有区别。不管你住在日本还是国外。不动产登记簿提供所有权合法记录的证据；对于拥有土地或财产的人，无论国籍如何，交易记录都类似。

　　登记簿中登记了哪些信息？

　　对每块土地或建筑物进行不动产登记。内容大致分为标题部分和权利部分。

　　在标题部分，对于土地，记录了描述位置、面积和类型（例如，是住宅、商业还是田地等）的信息。对于建筑物，诸如位置、大小、住宅类型和结构（例如，是木材、钢筋混凝土还是钢架结构）等信息都会被记录下来。

　　在权利部分，记录了所有者的姓名、地址和登记财产的原因，以及登记日期。此处还记录了所有权以外的权利。所有权以外的权利包括例如抵押权。如果登记了抵押贷款，则即使购买了该物业，该物业的使用也可能受到限制，因为这意味着该物业被用作贷款的抵押品。所有权以外的权利还包括质押或地上权。

　　信息何时在登记簿中登记？

　　主要是在有交易时将信息记录在寄存器中。这包括购买、出售和继承土地和房屋。在改建房屋或拆除建筑物时也有必要。还清抵押贷款后，抵押贷款将被取消，这也在登记册中注明。当与所有者相关的信息发生变化时，例如所有者地址的变化，这也会在登记册中更新。

　　是否存在人们不注册交易的情况？

　　是的，实际上有很多情况没有记录所有权的变化，尤其是当有人继承土地或房屋时。法务省注意到，在某些农村土地和森林案件中，所有权信息自明治时代以来一直保持不变。这使得土地被买卖，因为登记的所有者不再活着，这使得土地或财产难以真正投入市场。

　　为了提高房地产所有权的透明度，从 2024 年 4 月开始，日本将开始要求人们因继承而进行所有权变更登记。

　　我如何在登记册中登记房地产交易？

　　虽然可以自己进行登记，但大多数人在购买房产时聘请司法书士（shihoshoshi或司法书士）负责研究登记册，然后记录所有权的转移。

　　司法书士在转让前核实不动产登记簿内容并记录贷款人的抵押和所有权转让给买方的服务费用。还有单独的记录税（登录免许税或日语中的touroku menkyozei）。如果您打算在日本购买房产，您应该提前计划这些记录费用；当地的双语房地产经纪人将能够帮助您了解这些费用，并将您与司法代书人联系起来。

　　录音费是多少？

　　合格的司法书记员将能够为您提供具体案件的详细信息，因为根据具体的交易类型，通常可以降低费率。

　　然而，一般而言，例如，为了记录所有权，税率为财产价值的 0.4%，基于为固定财产税目的评估的价值。例如，如果财产评估为 40,000,000 日元，则记录税将是 160,000 日元，此外还有司法书记员费用。

　　建造新房或购买新房等也有特殊扣除；此外，如果该房屋被认定为长期优质住宅（chōki yūryō jūtaku 或长期住宅）或被认定为低碳住宅。