在日本投资木制公寓的5个理由

　　日本的木制公寓楼被认为是学生、刚开始生活的年轻工人以及一般来说想要便宜租金的人的最佳选择之一。然而，刚进入日本房产市场的投资者可能不知道，与投资钢筋混凝土或钢框架建筑相比，住宅房地产也有出色的收益。

　　在这篇文章中，我们将讨论投资木制公寓的收益和风险，以及融资、投资回报和退出策略。

　　不同建筑材料的优缺点

　　在日本，多户住宅主要使用三种建筑材料。

　　钢筋混凝土(RC)

　　钢框架

　　木框架

　　建筑材料不一定是你选择投资目标的主要依据，但了解建筑材料如何影响折旧和维护成本是很重要的。

　　折旧

　　总部位于东京的双语房地产咨询公司Azuki Partners的首席执行长日一刚(Tsuyoshi Hikichi)解释说，在日本，一个流行的投资策略是在省级城市购买一栋钢筋混凝土建筑，远离东京和大阪的主要人口中心。

　　从理论上讲，这些类型的建筑物提供折旧效益，因为在主要城市以外地区的土地价值在财产总价值(等于土地价值加上结构价值)中所占的比例往往较低。

　　与其他建筑材料相比，税法还优先考虑钢筋混凝土建筑。钢筋混凝土建筑物的法定使用年限为47年。

　　根据钢的密度，钢架建筑的法定使用寿命为19至34年;木结构的使用寿命按22年计算。

　　要计算多少可以作为折旧费用扣除，首先必须计算建筑物的耐用寿命。公式是

　　耐用寿命=(法定使用寿命-建筑使用年限)+建筑使用年限× 20%

　　然后将该值乘以某个小数得到允许的折旧金额。在其他条件相同的情况下，加固建筑在计算折旧和税收节省时提供了最佳价值。

　　长期人口下降和空置风险

　　然而，正如Hikichi先生所指出的那样，在大城市之外购买RC建筑的一个主要缺点是省级城市受到长期人口下降的影响。

　　这意味着投资钢筋混凝土建筑存在很高的空置风险，同时也需要长期降低租金。

　　维护成本

　　钢筋混凝土建筑的维护成本也很高，包括维护电梯和水箱的成本，以及支付火灾检查的费用。

　　在维护费用方面，钢架建筑的折旧收益介于钢筋混凝土和木制建筑之间，缺点是容易漏水。

　　钢框架建筑的外墙覆盖着ALC(蒸压轻混凝土)板，随着时间的推移，这些板可能会变质，并因地震而开裂。在这种情况下，业主面临的不仅仅是维护成本，还有重大的维修费用。

　　钢架建筑通常比钢筋混凝土建筑便宜，但买家应该意识到，维护成本可能是一笔可观的运营成本。

　　为了支付维修费用，可能会考虑提高租金，但重要的是要考虑到，在省级城市，租金需求很低，而且长期来看还在下降。如果你想继续出租房产，增加租金是很困难的。

　　获得融资

　　基于以上原因，许多日本银行认为钢筋混凝土和钢框架建筑是相对高风险的投资。

　　正如Hikichi先生所解释的那样，这就是为什么他看到东京、千叶和神奈川的许多投资者选择购买木制建筑的原因——它们提供了风险与回报之间的绝佳平衡。

　　1.:融资是可行的

　　由于上述原因，日本银行对木制建筑的融资投资持开放态度，根据您的贷款申请细节，与其他材料建造的建筑相比，木制建筑可能更容易获得贷款。

　　2.长期稳定的收入

　　木制建筑的售价为1亿日元(约合68万美元)或更低。如果是零首付贷款，每月还款额约为30万日元。这意味着在每月付款后可能会有一些正的现金流。

　　3.降低维护成本

　　木制建筑往往比钢筋混凝土或钢框架结构的维护成本更低，因为你不必担心维护电梯或水箱。

　　木结构建筑也很适合日本的气候，具有长期的耐久性，这将使维护成本在相对较长的时间内保持较低的水平。

　　4 .较低的拆解成本有利于有效的退出策略

　　拆除一座木制建筑的费用相对低廉。

　　如果土地的价值保持稳定，业主可以通过在建筑物达到使用寿命时拆除建筑物并将土地作为空地出售来退出投资。

　　或者，你可以重建一个新的木制公寓，增加租金(因为它将是一个全新的结构)，然后卖给另一个投资者。

　　5 .相对高收益的投资

　　由于其相对较低的维护成本，在东京，千叶和神奈川可以找到总收益率超过8%的木制公寓楼，并且有稳定的现金流。

　　主要的风险是什么?

　　然而，指出投资木制建筑的风险也很重要。

　　正如上文关于折旧的讨论中所提到的，由于木质建筑的法定使用年限为22年，因此折旧期限也相对较短。随着建筑物的老化，出售将变得更加困难，因此灵活制定退出策略非常重要。

　　木制公寓也基本上只由单个单元组成(1R或1K公寓)。这是最常见的公寓单元类型，所以如果你在错误的位置购买，有很高的空置风险。

　　但总体而言，木制公寓是一种风险相对较低的投资，更容易获得融资，可以提供稳定的被动收入流。