完全所有权 vs 租赁产权：日本房产买家指南

 

　　在东京乃至日本寻找房产时，一个重要的决定常常被忽视：选择完全所有权（Freehold）还是租赁产权（Leasehold）。这一选择将影响您的初始成本乃至长期投资回报。了解这两种产权类型将帮助您根据自身情况做出正确决定。

　　什么是完全所有权？（所有権 shōyūken）

　　完全所有权意味着您完全拥有房屋及其下方的土地。这是最直接的房产所有权形式。购买完全所有权房产，您即获得对投资的完全掌控权。您可以随时进行翻新、重建或出售您的房产，无需征得他人许可。该房产永久归您所有，可传承给子女或出售给您选择的任何人。东京核心区域（如港区、涩谷区、新宿区）的大多数豪华楼盘通常提供完全所有权。这类日本房产通常能长期保值，因为您拥有房屋下方宝贵的东京土地。

　　理解租赁产权（借地权 shakuchiken）

　　租赁产权则有所不同。您拥有地上的建筑物，但土地是从土地所有者那里租赁的。购买租赁产权房产时，您获得的是土地的长期租约。您可以居住在该房产中，进行翻修，甚至将其转售给他人。但某些改建和转售可能需要土地所有者的许可。租赁产权主要有两种类型：一种可续期，另一种则不可。

　　租赁产权的类型

　　日本主要有两种租赁产权类型：地上权（Surface Rights）和租赁权（Rental Rights）。地上权赋予对土地更强的控制力，但除地上权（物权类型 / Superficies (Property Rights Type) 外，所有租赁产权类型的权利转让仍需土地所有者同意。租赁权控制力较弱，转让或某些翻新等变更均需土地所有者批准，且通常需支付相当于权利金一定比例的费用。

　　1992年修订的日本《借地借家法》规范了这些关系以防止纠纷。该法引入了普通借地权（Ordinary Leasehold Rights），提供最低30年的租期，并可选择续期。而定期借地权（Fixed-Term Leasehold Rights）则设定固定期限（通常超过50年），期满后必须将土地归还给所有者。

　　完全所有权与租赁产权的成本差异

　　租赁产权的一个差异在于购买价格。其价格通常较低，使得许多买家更容易触及东京的高端房产。然而，租赁产权伴随着完全所有权所没有的持续性成本。您需要每月或每年向土地所有者支付地租（Ground Rent），金额会因地点和房产大小而异。完全所有权的初始成本较高，但无需支付地租。您需为房屋和土地缴纳房产税，而租赁产权所有者无需为土地部分纳税——对于豪华房产而言，这部分税费节省可能相当可观。

　　哪种类型更适合豪华房产买家？

　　您的选择取决于您的财务目标以及在日本的计划居住时长。

　　完全所有权适合希望完全掌控房产、计划长期或永久居住在日本的人士。此选项也适合将房产视为重要投资、不愿处理地租支付问题、并希望将房产传给子女的买家。

　　租赁产权可能更适合希望降低初始成本、且被核心地段房产吸引的买家。此选项适合不介意存在一定限制、并能接受持续性租金支付的买家。

　　对买家的法律保护

　　日本的房产法同时保护完全所有权和租赁产权所有者。如果您购买的是租赁产权房产，而土地所有者之后出售了土地，您的租赁权将转移给新所有者，您保留居住和使用该房产的所有权利。租赁权“可以”像完全所有权房产一样被继承，这包括普通借地权和定期借地权。在租赁纠纷中，法院通常偏向租户，尤其是住宅房产纠纷。这为租赁产权所有者提供了良好的保护，使其免受土地所有者不合理的要求。您拥有的租赁权类型——是地上权还是租赁权——将影响您享有的控制权和保护程度。

　　普通借地权保护（普通借地権）：如果您持有普通借地权，您享有强大的续期保护。这类租约初始最低期限为30年，首次续期可达20年，之后每次续期为10年。土地所有者若无正当理由（如自身需要土地）不得拒绝续期。这为您提供了类似于完全拥有房产的长期保障。

　　定期借地权考量（定期借地権）：定期借地权提供的长期保障较少，但预期明确。这类租约通常为住宅用途设定50年或更长期限，且不可续期。然而，您从一开始就确切知道租约何时结束，这有助于财务规划。租期结束时，您必须将土地清空归还。

　　1992年的《借地借家法》强化了对两种租赁安排的租户保护。这意味着即使遇到难缠的土地所有者，法律也为租赁产权所有者提供了明确的程序和保护。

　　也存在较少见的租赁类型：商业定期借地权、带建筑物转让的定期借地权、临时使用借地权、地上权（物权类型 / Superficies (Property Rights Type)。

　　关键要点

　　对于东京的房产买家而言，完全所有权和租赁产权都是可行的选择。完全所有权赋予您完整的所有权和控制权，但初始成本更高。租赁产权可降低您的初始投资，但伴随持续性成本和一些限制。东京的豪华房产市场在这两种产权类型下均提供了绝佳选择。了解其差异，您就能做出自信的决定，满足您未来多年的需求。