东京地价涨疯了！商业区飙升11%，这片老街涨幅竟超27%！

　　2025年东京基准地价报告——商业区上涨11%，住宅区上涨5.6%

　　9月16日，日本国土交通省公布了全国选定地点的基准地价。同日，东京都政府也发布了东京选定地点的地价信息。基准地价（下文将详细说明）是指每年7月1日时点，每平方米土地的价格。

　　2025年东京所有用途土地的平均变动率为上涨7.7%（2024年为6.0%），连续13年保持上涨。商业区平均地价上涨11.2%（2024年为8.4%），其中外国游客热门目的地浅草地区的涨幅最高。受公寓旺盛需求的积极推动，住宅区平均地价也攀升了5.6%（2024年为4.6%）。

　　商业区

　　东京商业区平均地价上涨11.2%，较上一年8.4%的涨幅有所扩大。东京23区内的平均涨幅为13.2%，所有区的涨幅均较2024年扩大。在23区中，有18个区的涨幅超过10%，比2024年增加了7个区。“东京都心五区”的平均涨幅达到14.8%。23区涨幅排名显示，台东区涨幅最大，为18.2%（2024年为12.5%），其次是中央区（上涨16.7%）和文京区（上涨16.4%）。地价高增长已从中心区蔓延至周边区，中野区和杉并区的涨幅也超过了15%。

　　在23区内，涨幅最高的是台东区浅草1丁目（上涨27.4%），其次是同区的西浅草2丁目（上涨25.2%）。浅草地区正因访日外国游客的回流而掀起酒店建设热潮。涨幅前十的地点中，中央区占据了5处，这可能归因于银座、筑地、新富町周边地区酒店与公寓建设的推进。

　　日本最高地价点保持不变，仍为中央区银座2-6-7的明治屋银座大厦，已连续20年位居榜首。其地价为每平方米4690万日元，上涨11.4%。

　　住宅区

　　东京住宅区平均价格上涨5.6%，较2024年4.6%的涨幅有所扩大。观察23区，平均变动率为上涨8.3%，也较2024年6.7%的涨幅扩大。今年23区内住宅区涨幅最高的是港区（13.7%，2024年为9.2%）和目黑区（13.7%，2024年为9.6%），其次是台东区（13.4%）。都心五区的平均涨幅为12.9%，其他区的平均涨幅为7.7%，两者均较2024年涨幅扩大。

　　23区内涨幅最高的地点是新宿区市谷船河原町（位于饭田桥站和市谷站附近），涨幅为15.9%。其次是涩谷区神宫前3丁目（15.7%）和港区赤坂1丁目（15.6%）。临海地区的江东区有明1丁目（14.9%）和中央区月岛3丁目（14.9%）也跻身涨幅前十。

　　日本住宅地价最高点是港区赤坂1丁目，为每平方米6430万日元，较前一年上涨15.6%（2024年上涨6.1%）。此涨幅在东京也位列第三。

　　全国地价趋势

　　国土交通省公布的今年（截至7月1日）基准地价值得关注的要点是：全国所有用途土地的平均变动率为上涨1.5%（2024年为1.4%），连续第四年上涨。全国住宅区平均上涨1.0%（2024年为0.9%），商业区平均上涨2.8%（2024年为2.4%），两者涨幅均扩大。在国内经济伴随通胀温和复苏的背景下，受海外资本流入推动的东京都市区持续引领地价上涨循环。

　　2025年基准地价的上涨由东京、大阪等大城市主导。推动价格上涨的因素之一是来自海外的投资资金。2025年上半年，来自海外的房地产投资达到历史高位。与全球其他地区相比，日本的写字楼租金仍相对低廉。日元疲软和低利率也提供了有利条件。

　　日本2024财年名义国内生产总值（GDP）增长3.7%，连续第四年扩张。2025财年最近一个季度（4月至6月）也录得坚实增长，年化增长率为6.6%。地价伴随经济上行和物价变动而上涨的循环正在形成。

　　有专家预测，地价将继续上涨，尤其是在东京中心区。然而，虽然这有利于拥有土地的企业和个人，但也可能导致住宅售价和租金上涨，使新来者更难在市中心生活。另一方面，工资增长超过通胀的局面尚未稳固。该专家指出，“如果必要行业工作者无法负担在城市生活，这些地区的基础设施维护将面临难以为继的风险”，表明政府有必要采取措施。

　　东京23区涨幅前五及跌幅前五排名

　　商业区地价全线上涨。

　　什么是基准地价？

　　基准地价是指每年7月1日时点，针对每个选定地点评估的每平方米土地价格。调查由各都道府县政府负责，结果由国土交通省统一公布。它是反映地价波动的两大代表性数据之一，另一项是每年1月1日公布的“公示地价”。