东京公寓价格和销量在2026年持续上涨

2026-04-08 16:38

截至2026年1月，大东京地区现有公寓市场连续第15个月保持增长势头。据东日本房地产信息网（REINS）数据显示，成交量同比增长3.1%，达到3343套；平均每平方米价格上涨6.3%，达到869900日元。自2020年5月以来，该价格已连续69个月上涨。

对于关注东京房地产市场的人来说，这份报告证实了两件事：现有公寓的需求依然强劲，而且即使利率上升，房价也持续攀升。以下是数据及其对买家、卖家以及所有关注东京房地产市场的人士的意义。

2026年1月的数据显示了什么？

2026年1月市场观察报告涵盖了大东京地区的公寓（日语称作“豪宅”）和独栋住宅。该地区包括东京都、埼玉县、千叶县和神奈川县。数据追踪三种类型的房产：当月售出的房产、新上市的房产以及仍在售的房产。

2026年1月，大东京地区现有公寓交易量达到3343套，较去年同期增长3.1%，延续了自2024年11月开始的增长趋势。虽然增速较2025年末两位数的增长有所放缓，但增长趋势已持续一年多。

新增房源数量同比增长0.4%，达到15,514套，连续第二个月小幅增长。与此同时，市场上待售公寓数量下降1.5%，至44,776套。这标志着库存连续第六个月下降，意味着房源供应趋紧。

简而言之，公寓销售量增加，市场上待售公寓减少，新增供应量也十分有限。这种组合往往会支撑房价。

2026年1月，东京房地产市场平均每平方米成交价达到869,900日元，较上年同期上涨6.3%。这一数字已超过1990年9月创下的最高纪录，当时为每平方米850,000日元。公寓平均总成交价为5493万日元（按当前汇率约合365,000美元），同比增长6.7%。这创下了东京房地产市场的新高。

售出公寓的平均建筑面积为63.15平方米，约合680平方英尺。这在东京属于标准的两居室公寓面积。平均房龄为26.78年，这意味着大多数交易涉及的房产建于20世纪90年代末。

价格和交易量因地段而异。东京市中心每平方米价格最高，但一些外围地区的交易量增长更快。以下是2026年1月各地区的表现。

东京23区仍然是房价最高的地区，平均每平方米价格为137.5万日元，是埼玉县或千叶县的两倍多。然而，这23区的成交量实际上比去年同期下降了2.4%，而神奈川县则飙升了11.3%，埼玉县也增长了9.4%。这表明一些购房者正在东京中心城区以外寻找更经济实惠的房源。

千叶县是唯一一个交易量和价格同比均出现下滑的县，分别下降了3.0%和6.5%。这是千叶县自2023年10月以来交易量首次出现下降。

现有独立屋交易也呈现强劲势头。销量同比增长17.0%，达到1496套，连续15个月保持两位数增长。平均成交价上涨7.1%，达到4056万日元，连续第三个月突破4000万日元大关。

按都道府县划分，东京的交易量增长了11.9%（453笔），埼玉县增长了30.5%（351笔），千叶县增长了15.8%（307笔），神奈川县增长了13.2%（385笔）。新增挂牌房源数量增长了2.1%，达到6361套，而库存量仅小幅增长0.4%，达到23539套，连续第41个月保持小幅但稳定的增长。

东京现有公寓价格连续69个月上涨的原因有很多。

新增供应有限。由于建材价格上涨和劳动力短缺，日本的建筑成本大幅上升。这减缓了新建公寓的开发速度，促使更多购房者转向现有市场。新房供应减少，现有住房的竞争加剧。

外国买家需求旺盛。日元兑美元、欧元和其他主要货币持续走弱，使得东京房产对海外买家而言更具吸引力。外国资本已成为东京高端房产市场的重要力量，来自美国、欧洲、东南亚和大中华区的买家活跃于高端交易。

按全球标准衡量，日本的利率仍然很低。日本央行已将政策利率上调至2025年12月的0.75%，为30年来的最高水平。然而，与美国或欧洲的抵押贷款利率相比，日本的借贷成本仍然非常低。日本大多数浮动利率抵押贷款的利率仍低于1%，许多固定利率贷款的利率也低于2%。这使得许多购房者的月供都在可承受范围内。

房源减少。公寓库存已连续六个月下降，购房者可选择的房源也随之减少。这导致地段优越的房产竞争加剧，推高了房价，尤其是在靠近主要火车站的热门地段。

数据显示，短期内等待东京市中心房价大幅下跌的可能性不大。房价已连续上涨近六年，支撑房价上涨的因素，例如供应有限、海外需求旺盛以及低利率等，依然存在。尽管如此，市场正变得更加挑剔。位于车站附近黄金地段的房产依然销售迅速，而那些存在物业管理不善或交通不便等缺陷的房产则需要更长时间才能售出。

购房者还应注意地区差异。东京市中心23区的房价溢价最高，但神奈川县和埼玉县等地区的交易增长速度更快，购房门槛也更低。一套在东京23区售价可能高达7952万日元的两居室公寓，在埼玉县可能只需3190万日元即可购得。

目前，房源紧张、需求稳定，这对卖家来说是一个利好因素。由于待售公寓数量已连续六个月下降，位置优越、价格合理的房产能够迅速吸引买家。每年的二月至四月通常是日本房地产交易最活跃的时期，因此选择在这个时间段挂牌出售可能颇具优势。

日本央行将于2025年12月加息至0.75%，这符合市场普遍预期。大多数分析师预计，到2026年底，日本央行还将加息两到三次，政策利率可能达到1.0%至1.25%左右。许多日本银行会在每年4月和10月调整其抵押贷款基准利率，因此，浮动利率贷款的借款人在未来几个月可能会看到利率小幅上涨。

然而，利率突然大幅飙升的可能性不大。日本央行已表示将采取循序渐进的利率正常化策略。即使利率进一步上调，日本的抵押贷款利率仍将远低于大多数其他发达国家。对一些购房者而言，更大的担忧或许在于利率上升加上本已高企的房价，二者叠加会降低购房者的购买力。