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日本房地产市场：2025年总结及2026年展望
2026-04-15 11:13
引言：2025年重振旗鼓；2026年将是谨慎选择之年。
2025年，亚太地区的房地产市场开始活跃起来。人们不再只是观望，而是达成了更多交易，做出了更多决策。但这并不意味着一切都突然变得便宜或容易。而是意味着信心增强，人们的注意力重新回到那些购房和持有房产仍然感觉更可预测的地区。
PwC/ULI 的《亚太地区 2026 年报告》将市场情绪描述为谨慎但正在改善，并再次将主要“门户”城市（包括东京）列为前列，因为这些城市规模大、稳定，而且通常更容易进行买卖。
1）亚太地区：人们更愿意再次购买。
世邦魏理仕（CBRE）的一项调查（路透社报道）显示，亚太地区2026年的净购房意向达到17%，高于前一年的13%。路透社的同一篇报道还指出，东京连续第七年蝉联跨境投资第一大城市。
通俗地说：
- ・更多人认为“再次购买是可以的”。
- ・但他们依然很挑剔——地理位置、质量和未来需求比以往任何时候都更加重要。
2）2025年日本最有力的“证据”：地价再次上涨（而且不仅限于东京）
日本有官方的土地价格调查。路透社报道称，截至2025年1月1日，土地价格同比变化如下：
全国土地价格：上涨2.7%- 住宅用地：+2.1%
- 商业用地：+3.9%
- 工业用地：+4.8%
同一份调查问卷中的另外两个细节：
- 三大都市圈（东京/大阪/名古屋）同比增长4.3%
- 四大地区城市（札幌、仙台、广岛、福冈）同比增长5.8% 。
简单来说：日本整体趋势再次上涨，一些地区性城市市场的价格也出现了强劲增长。
3）旅游业在2025年至关重要——而且它对房地产行业有着非常切实的影响。
旅游业改变了对酒店、旅游区附近零售街以及一些混合用途街区的需求。
2025年日历年度已确认的旅游人数：
- ・据 Nippon.com 援引日本国家旅游局 (JNTO) 的报道，到 2025 年，国际游客将达到 4270 万人次（创纪录；首次超过 4000 万人次）。
- ・据 Nippon.com 援引日本观光厅的初步数据报道，到 2025 年，国际游客总消费额将达到9.5 万亿日元（创纪录）。
简单来说：
- ・在旅游旺季，当需求旺盛时，酒店收入会迅速增长。
- ・但是“游客过多”也可能导致当地居民的抱怨和更严格的规定，这可能会改变业主被允许做的事情。
各类房产市场发生了什么变化（以及2026年需要关注的事项）
4）住宅、公寓和小公寓楼：差距扩大
到2025年，以下差距将进一步扩大：
- ・位置便利的房产（靠近车站、热门街区、优质学校），
- ・价格较低的房产主要是因为位置不便或建筑物存在问题。
两个真实案例：
- ・管理良好的公寓（管理完善、维修计划周全、储备金充足）比维修延误、楼宇显得“破旧”的类似公寓更容易出租和转售。
- ・远离工作地点和交通设施的“便宜”房子之所以便宜，可能是因为：未来的买家较少，空置风险较大，而且维修并不会大幅提高转售价值。
2026年观察要点：由于维修和翻新成本仍然是一个现实的制约因素，建筑状况和管理质量将变得更加重要。路透社对世邦魏理仕调查的总结特别指出，建筑和劳动力成本是一项关键挑战。
5）办公室：日本并没有跟随全球“办公室已死”的潮流。
到 2025 年末，日本的办公楼市场（尤其是优质办公楼）仍然供不应求。
世邦魏理仕发布的《2025年第四季度日本办公楼市场展望》报告（东京地区）：
- ・所有年级空缺率：1.6%（空缺率 = 空置空间的比例）
- ・A级职位空缺：0.7%
- ・甲级“假定可实现租金”：每坪 41,050 日元（世邦魏理仕以日元/坪报告此租金系列，并作为该季度甲级空间的市场租金水平呈现）
快速翻译：
CBD 与“枢纽区域”（简版）
把办公区域想象成三个不同的类别：
即使你不购买办公楼，这也很重要：强劲的办公区域通常会带动附近的住房需求、零售需求和重建需求。
6）物流/工业：仍然支持，但位置很重要
官方土地调查显示，工业用地同比增长 4.8%，这得益于与电子商务需求相关的大型物流设施的发展。
简单解释：
- ・只要人们继续网上购物，公司继续运输货物，就需要仓库和配送中心。
- ・但并非每个地方的情况都一样——能否方便地前往高速公路、港口和人口中心很重要。
7）酒店和餐饮业：需求强劲，但如何有效运营至关重要。
旅游数据解释了为什么许多地区的酒店业绩表现强劲。但酒店的业绩很大程度上取决于：
- ・人员配备（劳动力短缺会影响服务）
- ・运营成本
- ・翻新需求
- ・网络评价和声誉
到 2026 年，最好的酒店通常是那些管理良好且位于需求稳定地区（而不仅仅是“季节性高峰”）的酒店。
8）零售业：并非“处处”都有，但在合适的街道上仍然生意兴隆。
零售业在人流量大的地方最为繁荣：
- ・热门车站区域
- ・旅游街道
- ・带来新客流量的重建区域
一个常见的错误观念是认为“城市经济实力强，所以任何零售店都经济实力强”。到2026年，“哪条街”比“哪个城市”更重要。
9）数据中心：2026 年的一个重要主题，但难以直接进入。
PwC/ULI 的亚太地区 2026 年报告强调了人们对 2026 年数据中心和数字基础设施的浓厚兴趣。
简单解释：
人工智能和云计算服务需要更多的数据中心。这些项目依赖于电力供应和较长的规划周期，因此并不简单。
日本地区：东京以外的地区发展势头强劲
10）大阪和名古屋
路透社报道称，土地调查 显示，三大都市区（东京/大阪/名古屋）的土地面积同比增长了 4.3% 。
到 2026 年，这些城市可能会发展稳健——尤其是在以下地区：
- ・便捷的车站交通
- ・明确的长期需求
- ・无需承担意外维修费用的建筑物
11）札幌、仙台、广岛、福冈
路透社报道称，这四个地区城市的房价同比增长了5.8%。
2026 年，同样的规则仍然适用：最好的结果通常来自于在最强劲的子区域（靠近枢纽、靠近需求、靠近基础设施）购买，而不是“因为价格便宜就随便买”。
这对2026年的买家和卖家意味着什么？
如果你要买
四个实际问题：
1. 以后谁会想租或买这处房产？
2. 未来5-10年需要进行哪些维修？
3. 物业管理（公寓）或房屋/住宅的状况是否存在问题？
4. 地理位置是否足够便利，能让下一位买家毫不犹豫地出手？
如果你在卖东西
保护价格最简单的方法就是保持价格透明：
- ・维修记录/管理记录清白
- ・清晰阐述物业优势
- ・如实披露问题（日后出现意外往往会导致交易失败）
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